买房是高风险法律活动，许多城市的房价较高，买房人一次违约行为，可能承担数十万，甚至百万违约金。一些买房人因为房价波动大，个人没有能力按期偿还银行贷款，造成房屋被抵押拍卖，损失购房款的不在少数。对于工薪阶层来说，赚钱不容易，因为买房损失数十万财产实在是划不来的事情。买房人在买房过程中，一定要仔细地对待买房合同的每一个具体条款，交房验房时仔细对待每一个细节，避免轻易地毁约或者逾期。

浙江临海市一对年轻夫妻从一对老夫妻手中购买一套二手房，支付定金20万元，在合同履行过程中，年轻夫妻发现房屋存在搭建扩建等情况，对房屋质量提出质疑，没有继续履行合同。随后，年轻夫妻起诉要求解除买房合同，双倍返还定金40万元，法院最终判决支持解除合同，却没收了20万元定金，理由是老夫妻主张年轻夫妻违约在先，房屋质量问题不成立。为什么房屋存在违建，法院却认定年轻夫妻违约了呢？

2022年8月份，浙江临海市85后夫妻王某男、黄某女，决定购买60后夫妻王路甲、王路乙的二手房。8月22日，双方通过各自房屋中介，就王路甲、王路乙名下坐落在临海市大洋街道君临府8幢2单元1001室及地下车位商品房转让事宜签订《房屋买卖合同》一份，房屋产权面积为136.50平方米，地下车位产权面积31.10平方米，确定转让款4250000元。

(资料图片仅供参考)

《房屋买卖合同》第三条付款方式：经甲乙双方商定于2022年8月22日乙方付甲方购房定金计人民币200000元整，2022年9月1号乙方付甲方购房首付款计人民币1300000元整给甲方银行还贷所用；2022年9月15号前到办事大厅办理不动产预告登记；银行受理贷款可做不动产过户时乙方付甲方二次首付款计人民币450000元整，剩余购房款计人民币2300000元整在2022年10月10号前付清。

第八条、违约责任：依法处理。1．在协议签订后，如甲方反悔，应双倍定金返还给乙方，如乙方后悔，甲方有权没收乙方所付的定金……。第十一条：甲乙双方约定的其他事项：由于乙方征信不明确，2022年8月26号前征信查询无不良记录银行可以贷款，此合同生效；如征信有问题银行不能贷款情况下，此合同作废；甲方退还乙方购房定金。

2022年8月22日，乙方付甲方购房定金计人民币200000元后，乙方未继续支付后续款项。王某男、黄某女在买房过程中有过三次以上到过案涉房屋查看；案涉房屋存在扩建、搭建情况，中介口头向王某男、黄某女做过说明；2022年8月26日王某男、黄某女看房的时候，房屋存在部分渗漏情况。

王某男、黄某女向法院起诉，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》；要求双倍返还定金400000元。

法院认为， “不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件，根本违约制度的确立的重要意思，不仅是一方当事人在相对方严重违约的情况下可以获得解除合同的救济，更在于严格限制当事人滥用合同解除权。王某男、黄某女购买房屋的目的是用于居住，涉案房屋位于顶楼，存在渗漏现象可通过要求对方修复或自行修复后要求赔偿损失等途径主张权利，未达“不能实现合同目的”程度；王某男、黄某女基于涉房案屋存在渗漏要求解除《房屋买卖合同》并双倍返还定金的主张，不予支持。

王某男、黄某女作为购房者，多次到现场查看房屋，《房屋买卖合同》也明确载明案涉房屋的产权面积为136.50平方米，中介也口头告知过扩建、搭建情况，其理应对房屋结构、搭建情况有清楚的认知，对搭建是否为违章搭建以及可能存在的风险有理性的认识，应承担相应的风险；对于王某男、黄某女主张案涉房屋存在扩建、搭建情况构成王路甲、王路乙根本违约的主张不能成立。

王某男、黄某女在诉讼阶段执意解除《房屋买卖合同》，王路甲、王路乙在没收定金的情况下，同意解除合同。现王某男、黄某女未按《房屋买卖合同》约定继续支付购房款项、履行合同，构成根本违约，王路甲、王路乙没收定金并无不当。法院判决，双方签订的《房屋买卖合同》解除；驳回王某男、黄某女的其他诉讼请求。

王某男、黄某女坚持主张卖方隐瞒房屋质量问题和违法搭建属于违约行为，应当双倍返还定金，要求二审法院改判。卖方隐匿涉案房屋存在大规模拆建、违建等信息，无法提供符合国家行政机关审批和许可的房屋，已经构成根本违约：涉案房屋现状和临海市城建部门留档的审批、竣工验收报告、消防验收等信息存在重大出入，对国家行政部门审批竣工的房屋进行了主体结构的实质性变更，且大范围地扩建、违建部分已经和房屋原合规主体合二为一，无法拆除。

涉案房屋已经出现结构性漏水，可见其违规扩建、违建的危害性后果已经呈现。房屋漏水固然不影响购房人居住的日常功能，但是销售不漏水的房屋是卖方必须承担的合同义务。

王路甲、王路乙辩称，我们对涉案房屋交易过程毫无隐瞒。买方在买卖合同签订之前对涉案房屋存在违建也是明知的，中介人员已经多次在看房现场向上诉人说明过。涉案合同完全可以继续履行，不存在解除的法定情形。位于顶层的房屋存在渗漏可能是客观常识，买方解决渗漏问题可以基于交易成功以后的业主地位要求物业公司、建筑商、开发单位等修复或自行修复后要求赔偿损失等途径主张权利。

虽然涉案房屋存在部分违建搭建是事实，但是不受行政部门限制过户交易，涉案房屋完全能够顺利办理产权变更登记手续。即便涉案房屋上存在超出房屋产权证书记载的其他建筑，导致无法办理过户手续，也可以将与房屋产权证书内容不符的部分建筑自先拆除、使房屋恢复至产权登记状态再进行过户。买方既没有提供房屋主体结构质量经核验不合格的证据、也没有举证证明因房屋质量问题严重影响正常居住使用，所以买方仅仅以存在违建要求解除合同于法无据。

二审法院认为，王某男、黄某女购买的是顶层楼房，该楼层易发生渗漏是生活常识，其应就房屋是否存在渗漏情况询问房主或中介，但王某男、黄某女未就该事项与房主沟通过。房主从开发商处购入后也未居住过，没有证据证明房主明知该房屋渗漏刻意隐瞒事实。其次，购房合同上明确写明房屋产权面积是136.5平方米，王某男、黄某女购房前实地看房超过三次，双方中介均证实看房时已经告知过买方房屋存在扩建、搭建。

王某男、黄某女自己在看房后也应当知晓该房存在扩建、搭建，就其中存在的风险其可以在购房前要求查询相关部门的存档文件进行审核，以此确认所购房屋是否符合自己的要求。王某男、黄某女既没有提供房屋主体结构质量经核验不合格的证据、也没有举证证明因房屋质量问题严重影响正常居住使用。不存在合同目的不能实现的情形，王某男、黄某女要求解除合同并无法律依据。2023年3月20日，浙江台州市中级法院终审判决，王某男、黄某女的上诉请求均不成立，驳回上诉。

买房不成20万元的定金被没收了，损失惨重。事情并不复杂，王路甲，王路乙老夫妇的房屋在顶楼136平方米，2020年开发商交付后一直没有入住，但是老夫妇对房屋装修时，在顶楼进行扩建，搭建，更改了原房屋的结构。毫无疑问，这种大规模的扩建属于违法建设，但是，这些违章建筑物并没有得到当地房屋主管部门的行政处罚，房屋改建是否造成房屋质量不合格或者影响居住使用没有主管部门的鉴定结论。

王某男，黄某女在买房时多次到现场看房后，担心房屋搭建，改建影响房屋质量和居住使用，因此提出解除买房合同的要求，卖家夫妇王路甲，王路乙不同意。顶楼出现漏水或者房屋出现漏水在房屋买卖过程中都有出现，一般的处理方式是修复，买房人因为房屋漏水要求解除合同的，一般法律上是不支持的。除非房屋鉴定质量不合格，影响居住使用。王某男、黄某女多次看房活动被认定为知晓房屋搭建、违建的事实，买方应当承担相应的法律风险。

一些人觉得法院的判决不近人情，明明是顶楼搭建，违建，严重漏水，怎么让买房人承担法律风险？现在是买房人没办法证明顶楼漏水，搭建，违建造成房屋质量不合格，或者办理不了产权过户手续，法律上推定搭建、违建和漏水不影响房屋质量和居住使用。漏水可以修复，违章建筑物只要房管部门不责令拆除，或者行政处罚，增加了房屋使用面积，正常居住使用。房屋质量问题单凭个人口头表述是没有法律效力的。所以，王某男，黄某女缺少的是证明房屋搭建、违建造成质量不合格，无法居住使用的房屋质量鉴定报告。王某男、黄某女在诉讼中应当申请法院对房屋质量进行司法鉴定，然后决定是否解除买房合同，这样就不会损失20万元定金了。